ARTIGO / CONDOMÍNIO
UTILIZAÇÃO DAS ÁREAS COMUNS
E POSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO DE PENALIDADES AOS CONDÔMINOS
Diante da insegurança e
violência que assola os centros urbanos, a grande tendência de moradia são os
condomínios. Sejam verticais ou horizontais.
E o que é o
condomínio? É a hipótese que o direito de propriedade pertencer a mais de um
titular, com domínio comum a todos. Assim, todos podem usar o todo, com
exclusividade da sua quota parte (que é seu apartamento, sua casa ou sua sala
comercial). A fim de buscar a boa convivência, há regras e convenções que
precisam ser estabelecidas e respeitadas pelos condôminos. E caso não se
respeitem tais regras, existirão penalidades.
Quais as
obrigações num condomínio? Uma das obrigações do condômino é pagar o condomínio
e taxas condominiais.
Caso o
condômino esteja inadimplente, poderá ser proibido (juntamente com seus
familiares) de usar as áreas comuns (área de lazer, elevador, churrasqueira,
piscina, etc.) do condomínio? Não. E se tal proibição estiver prevista no
Regimento Interno do Condomínio, com aprovação em Assembleia? Também não se
pode fazer tal proibição.
Por que não
poderá haver tal proibição, se o condômino encontra-se em débito com suas
obrigações? Porque o direito ao uso das áreas comuns decorre do próprio direito
de propriedade. O direito do condômino ao uso das partes comuns, seja qual for
a destinação a elas atribuídas, não decorre de ele estar ou não adimplente com
as despesas condominiais. Este direito provém do fato de que, por lei, a unidade
imobiliária abrange não apenas uma fração ideal no solo (unidade imobiliária),
mas também as outras partes comuns.
Dessa forma,
o dono do apartamento, por exemplo, é dono também de parte das áreas comuns. E
por isso, a proibição de que o condômino tenha acesso a uma área comum (seja
qual for a sua destinação) viola o que se entende por condomínio, limitando,
indevidamente, o direito de propriedade.
E se o
condômino infringir regras do condomínio ou ainda ficar inadimplente com suas
obrigações, o que se pode fazer com ele? Os condôminos possuem o dever de
contribuir para as despesas condominiais, conforme determina o art. 1.336, I,
do Código Civil. No entanto, as consequências pelo seu descumprimento devem
proporcionais a cada infração cometida por ele. Assim, no caso de
descumprimento do dever de contribuição pelas despesas condominiais, o Código
Civil impõe ao condômino inadimplente sanções pecuniárias. Primeiramente, a lei
determina que o devedor seja obrigado a pagar juros moratórios de 1% ao mês e
multa de até 2% sobre o débito:
Se o
condômino for reincidente e apresentar um comportamento faltoso, e não um
simples inadimplemento involuntário de alguns débitos, poderá ser imposto a
ele, por deliberação de ¾ dos condôminos, outras penalidades mais rigorosas,
também de cunho pecuniário, previstas no artigo 1337 do mesmo Código Civil, ou
seja, pagamento de multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à
contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a
reiteração, independentemente das perdas e danos( prejuízo) que se apurem. Caso
esse comportamento faltoso seja grave e reiterado, gerando até mesmo
incompatibilidade de convivência com os demais condôminos, essa multa poderá
ser correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as
despesas condominiais.
Percebe-se,
que a lei confere ao Condomínio meios legítimos para punir o condômino infrator
e buscar a satisfação do seu crédito, inclusive prevendo, no Código de Processo
Civil de 2015, a possibilidade de ação executiva das cotas condominiais, o que
agiliza ainda mais o recebimento para o Condomínio. Entretanto, limitar o uso
da área comum não é um desses meios, sendo proibido e ilegal.
A legislação
existe para possibilitar o exercício de direitos de ambas as partes (Condomínio
e condôminos) e os síndicos devem sempre ter um consultor jurídico para
auxiliá-los na elaboração do Regimento Interno e na realização das Assembleias,
a fim de evitar futuros problemas administrativos e judicias com os condôminos,
bem como assegurar os direitos do Condomínio.
Colaboração
exclusiva para o Jornal de Sobradinho: Dra. Mara Ruth Ferraz Ottoni, (foto)
advogada e especialista em Processo Civil, pela PUC-MG, sócia do escritório
NCFerraz Advocacia Especializada, em Sobradinho-DF.
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